부동산 경매의 핵심, 권리분석이란?

부동산 경매의 가장 핵심은 권리분석이라고 할 수 있다.

 

권리분석이란?

법원 경매를 통해 경매 물건을 낙찰받기 전, 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 절차. 법률적, 경제적 하자를 미리 파악하는 것이다. 권리분석을 할 줄 알아야 수익 또는 손해 여부를 알 수 있다.

 

권리분석을 하기 위해서는?

먼저 기준이 되는 권리를 찾아낸다. 그 이전 권리는 인수되고, 그 이후 권리는 말소된다. 이 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다.

 

권리분석 순서

1. 공적기록 살펴보기
2. 권리분석표 작성해보기
3. 말소기준권리 찾기

 

 

1. 공적기록 살펴보기

등기부등본 예시

해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인서 등을 확인할 수 있다. 주로 등기부등본을 통해 해당 물건의 히스토리를 확인한다. 등기부등본에는 준공 날짜, 매매 이력, 담보 대출 이력 등이 빠짐없이 기록된다. 인터넷이나 어플로도 간편하게 열람할 수 있다.

 

2. 권리분석표 작성해보기

등기부등본에 나와있는 사항을 접수날짜순으로 빠른 것부터 작성해본다.

등기부등본에 있는 항목은 갑구, 을구로 나뉜다. 갑구에는 소유권에 관련된 사항이 기재된다. 누가 주인이었고, 언제 누구에게 매매를 했는지, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등도 모두 기재가 된다. 을구에는 근저당권에 대해서 기재된다. 즉 돈을 얼마나 빌렸는지, 은행 또는 개인에게 빌렸는지가 기재된다.

갑구의 내용을 날짜 순으로 적고, 그 다음에 을구의 내용을 갑구의 항목 사이에 순서대로 넣는다.

 

3. 말소기준권리 찾기

말소기준권리란 경매 사건에 있어서 낙찰자에게 인수될 것와 소멸될 것을 구분 짓는 권리이다. 말소기준권리를 포함하여 그 아래에 있는 근저당과 압류 등은 소유권 이전 후에 모두 말소가 되어 깨끗한 등기부등본이 된다. 말소기준권리를 알아야 낙찰대금 이외에 또 지불해야 할 금액의 유무를 판단할 수 있다.

말소의 기준이 될 수 있는 것은 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기가 있다. (근)저당과 (가)압류가 말소기준권리인 경우가 대다수이다. 이 중 등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 된다.